政策加码城市更新 “旧空间”酿出“新价值”
政策加码城市更新 旧空间酿出新价值的时代逻辑
在人口红利逐渐减弱、传统“摊大饼式”扩张难以为继的背景下，城市发展正从粗放外延迈向内涵提升。越来越多的城市开始意识到，真正稀缺的不是新增土地，而是如何通过城市更新，在有限的存量空间中挖掘出源源不断的“新价值”。当下，各地密集出台支持政策、优化审批流程、创新投融资机制，“政策加码城市更新”正成为驱动城市高质量发展的关键抓手，而一座座被忽视的“旧厂房”“老街区”“老社区”，也在更精细的治理和更精准的投放中，被“激活”成产业载体、公共空间与文化名片，完成从“旧空间”到“新动能”的华丽转身。
城市更新从拆迁扩张到精细化存量运营
相比过去单一依赖大规模旧区拆迁和房地产开发的粗放模式，新一轮城市更新更强调存量优化、功能重组与品质提升。其核心，不再是简单的“推倒重来”，而是在尊重城市肌理和原有生活方式的前提下，以更精细的规划和更灵活的机制，实现产业升级、公共服务完善和生态修复。例如许多城市提出“绣花般”更新老城，通过微更新、微改造、微提升的方式，让旧社区路网梳理更顺畅、公共空间更亲民、建筑立面更友好，从而提升居民日常生活的舒适度和城市整体形象。与过去单一追求容积率和土地出让收入不同，新一轮城市更新更关注长期运营价值和公共利益的平衡，这也倒逼相关政策在规划、税收、金融、土地等多方面协同发力，形成系统性支持。
政策加码释放城市更新的制度红利
要让“旧空间”真正酿出“新价值”，离不开制度供给的持续创新。近年来，各地陆续出台城市更新总体方案、专项规划与实施细则，一方面明确更新单元划定标准、功能定位和开发强度，另一方面通过简化审批流程、优化用地方式、支持多主体参与等内容，打通从项目立项到运营管理的“堵点”。在土地政策方面，鼓励以“只改功能、不增建设用地”为导向，通过收储盘活、弹性年期出让、长期租赁及“工改工”“工改商办”等方式，实现低效用地再利用与产业导入协同推进。金融与税收工具的介入，也在逐步缓解城市更新项目投资周期长、收益不确定的难题，例如探索REITs等资产证券化路径，为存量资产转化为可流通金融产品提供制度基础。可以说，正是这一轮政策加码，让“看上去不值钱的老空间”，逐步具备了可运营、可融资、可持续的现实土壤。
旧空间酿出新价值的多维路径
城市更新并不只是物理空间的翻新升级，更是产业结构、社会关系与文化认同的综合重塑。“旧空间”如何孕育“新价值”，在不同城市、不同片区呈现出多种路径。一类典型是以老工业区为对象，通过产业转型+空间再造，打造创新创业载体和新兴产业集聚区。许多原本闲置或半闲置的厂房，借助保留结构、改造内部功能的方式，变身为科技园区、文化创意园、设计中心，不仅提升了土地利用效率，还吸引了创新企业与青年人才聚集。另一类路径则是对老街区、老里弄的有机更新，以小规模渐进式改造替代大拆大建，在保留街巷肌理和历史风貌的前提下，引入精品商业、社区服务与公共文化设施，从而实现生活品质提升与文化价值放大的统一。还有越来越多城市尝试通过“公共空间更新+场景营造”，将桥下空间、废弃仓库、老旧码头改造为城市公园、滨水步道、艺术空间，重建人与城市、人与自然之间的联系，使原本被忽视的角落成为市民打卡的新地标。
案例折射城市更新的价值共鸣
从实践看，那些成功的城市更新案例往往具备三个共同点 政策引导明确 市场机制有效 社会参与充分。某沿海城市曾经因传统制造业外迁留下大量老厂房，长期空置不仅影响城市形象，也造成资源浪费。通过制定专门的城市更新政策，该市对老工业片区实施整体规划，明确以“数字经济+文创产业”为主导方向，同时推出税收减免、租金补贴等支持政策，鼓励社会资本参与改造运营。一个曾经破败的印染厂区，被更新为集联合办公、展览发布、路演培训于一体的创新园区，吸引了数十家初创企业入驻，带动周边房价和商业活力明显提升。更重要的是，园区保留了部分老厂房结构与工业遗迹，通过展陈和导览形式，讲述城市工业化发展历史，让“工业记忆”转化为城市文化的一部分。类似的经验也出现在许多老街区更新项目中，通过引入社区规划师制度、设立居民议事会，让居民在更新方案讨论、空间功能设计甚至运营规则制定中拥有发言权，从“被改造对象”转变为“共同缔造者”，城市更新因此更贴近真实需求，也更容易形成情感认同与持续活力。
从物理改造到治理理念的升级
“政策加码城市更新”不仅是资金与政策工具的集中投放，更深层的是城市治理理念的一次升级。在这一过程中，政府角色从单一管理者转向制度供给者与公共服务整合者，通过搭建规则框架、整合多方资源、维护公共利益，引导社会资本与社区力量共同参与。市场主体则不再只是“拿地开发”的建设者，而是承担起空间运营、产业导入、社区服务等长期责任，成为“城市合伙人”。居民则从被动接受改造的对象，逐渐被纳入协商治理体系，以更柔性的方式改变日常生活环境。在这样的多方互动中，城市更新不再只是单点项目工程，而成为一种持续演进的城市自我修复机制：通过不断盘活存量、优化结构、提升品质，让城市在保持历史延续性的前提下实现功能重构和价值重生。这种从“拆建思维”到“更新思维”的跃迁，是“旧空间”能够稳定持续酿出“新价值”的根本前提。
让更多旧空间成为城市新质生产力的载体
面向未来，城市更新的意义将更加紧密地与新质生产力培育、绿色低碳发展、人民生活品质提升结合起来。一方面，通过在旧空间中布局数字经济、人工智能、高端服务业等新产业，既能降低新增建设成本，又能提高土地产出效率，使“土地红利”转化为“创新红利”；全面推广绿色建筑改造、海绵城市设施、节能系统应用，使城市更新成为推动“双碳”目标的重要抓手。更关键的是，在更新实践中重视公共空间和社区服务的织补，补齐养老、托育、文化、体育等民生短板，以高品质的生活空间增强城市的吸引力与凝聚力。只有当“老厂房”能够承载创新工坊，“老街区”成为文化传播与社区交流的场景，“老社区”兼具宜居、韧性与邻里温度，城市更新才能真正实现从“有形空间改造”到“无形价值重构”的跨越，让每一块曾经被忽视的土地，都有机会在政策加码与多元协同中，酿出具有时代气息与人文温度的“新价值”。